疫情背后商业地产经营商:零售额OR租金? | 选择题①

2020-03-26 20:59:47 来源:金融界上市公司研究院 5个月斩获362.16%!

  编者按:选择是痛苦的,也正是不同的选择铸就了不同的企业。经营、投资、新产品…企业决策者关键节点背后,都是做好了一道选择题。哪些要素影响选择?选择的逻辑是什么?不同场景下,哪些才是实践者们的正确答案?当前,我们比以往更需要负责且目标长远的实践者。基于此,我们推出策划「选择题」,精选在这个艰难时刻面临选择且躬身前行的真实案例,分享市场实战背后的取舍之道。

  本期背景:

  新冠病毒肺炎疫情重创经济。目前最受影响的就是消费相关。其重要载体之一商业地产,身兼经营者、资源集中节点等角色而备受关注。如何选择?难上加难。

图为:恒隆地产董事长陈启宗

  恒隆地产被视为香港营运最佳的公司之一,其拥有多元化地产业务。“恒隆广场”是商业地产中佼佼者。3月24日,恒隆地产披露2019年报。与此同时,其董事长陈启宗的《致股东函》发布。

  这封万字长信中,陈启宗讲述了对当前房地产形势的分析,详细剖析了其商业地产经营思路。内容中对于当前的应对谈及不多,但他尤其提及2019年国内商业地产经营和前景,“幸好我们的内地业务增长强劲,足够抵销香港市场疲弱的影响有余。以人民币计,我们在香港以外地区多收12%的租金——上海为8%,其他城巿为19%。撇除新开幕的物业,内地项目组合的租金收入增长了10%。虽然我们内地办公楼的租金收入只有温和增长,但我们购物商场的租金则录得较高的增幅。”

  陈启宗谈到背后的核心原因是,“营运效率已大大提升,即是成本已稳定或下降,同时收入持续长足增长,而且升幅可观。最理想的是,本人预期数字会继续增长。”

  只是,“我们持续成功的关键是零售额。只有当租户做更多生意,我们才能向他们收取更高租金。”这无疑将是包括恒隆地产在内,所有商业地产经营者正在面临的重要挑战和选择难题。

  以下内容摘自其《致股东函》,与原文有删减:

  业务回顾

  作为母公司恒隆集团的运营实体,本人半年前花了相当长的篇幅,阐述令我们的业务如此具吸引力之市场因素和商业模式因素。有些观点本人在早些年已详述过,读者不妨参阅。

  一如以往,本人惯常在这函件中重点讲述一些较直接影响我们业务上有关策略及营运的事项。由于我们未来的发展主要在内地,本人会探讨一些可能影响我们的相关内地经济及其他发展。

  纵使处于极不利的市场环境,管理层再次交出令人满意的业绩。尽管中美贸易纠纷最近达成了首阶段协议,但两国关系仍然如履薄冰。香港的社会动荡或许表面上平静下来,但可接受的折衷解决方案依然未见影踪。

  因此,与其他拥有商业项目的香港地产商一样,我们的租金收入也受到一定影响。受惠于2019年上半年的租金增长,我们还能在年内实现2%的按年升幅。幸好我们的内地业务增长强劲,足够抵销香港市场疲弱的影响有余。

  以人民币计,我们在香港以外地区多收12%的租金——上海为8%,其他城巿为19%。撇除新开幕的物业,内地项目组合的租金收入增长了10%。虽然我们内地办公楼的租金收入只有温和增长,但我们购物商场的租金则录得较高的增幅。

  在上海,上海恒隆广场的租金收入增幅达14%,而上海港汇恒隆广场虽然现正进行资产优化计划,主体只局部开放,但仍录得6%升幅。

  撇除新开幕的昆明恒隆广场,上海以外的六座购物商场中,有四座的收益均录得双位数增长,当中三座的收益增幅更达20%或以上——沈阳皇城恒隆广场20%,无锡恒隆广场22%,以及大连恒隆广场28%。济南恒隆广场的增幅亦有10%,甚至表现较为逊色的沈阳市府恒隆广场和天津恒隆广场也分别录得3%和4%的升幅。换言之,每个购物商场的租金收入都有所上升。

  物业租赁营业溢利的成绩令人振奋。由于香港和上海的项目都甚为成熟,两地的营业溢利因此仅有轻微增幅。不过,在内地其他地方,增长却十分惊人。这是一个甚好的徵兆,表示我们的营运效率已大大提升,即是成本已稳定或下降,同时收入持续长足增长,而且升幅可观。最理想的是,本人预期数字会继续增长。

  看看这组业绩:营业溢利表现最差的购物商场(天津恒隆广场)上升了13%,非常不错。紧随其后的是济南恒隆广场,增长了21%。其余的表现都出类拔萃,按增幅由低至高排列,分别是沈阳皇城恒隆广场56%、无锡恒隆广场59%、沈阳市府恒隆广场68%,而大连恒隆广场则高达81%。

  这些数字与收入升幅不相称。这就是本人从前提及过我们业务的特色,即是开幕后的数年,成本增幅就算没有被压低,也会放慢下来,而租金收入则会持续攀升。这个逆向走势一旦开始,相距只会越来越大,让越来越多收入直接转成纯利。

  我们一直如此预计,只是2012至2017年的熊市使之推延。当市场在2018年初回暖时,我们就知道我们的购物商场业务很快会重拾正轨,在经济复苏的第二年便兑现了。各个购物商场的租赁边际利润率都有提升。

  在香港这样成熟的市场,我们的投资物业历史较久,租赁边际利润率多年来一直维持在84%至85%左右。上海的两座购物商场落成已有近20年,其数字一直徘徊在90%左右。纵然上海港汇恒隆广场正进行资产优化计划,但仍达85%。不久,它将会回到上海恒隆广场的水平。

  上海以外有三座购物商场的租赁边际利润率增至45%或以上:沈阳皇城恒隆广场和无锡恒隆广场均达45%,而济南恒隆广场更达56%。所有其他物业的表现都有增长,尤其是大连恒隆广场,其第二期占总空间约13%,最近才开幕。我们把它逐步推出市场,推高了租出率,也大大拉高了租赁边际利润率。

  本人预期,我们所有发展项目都会朝这个理想趋势前进,租出率和平均单位租金也是如此。要了解内地市场有多强劲及我们在内地的表现,可从另一角度看看租金收入的持续增长。

  让我们比较一下以下四组按年数据:2019年全年与2018年同期相比;2019年上半年与2018年同期相比;2019年下半年与2018年同期相比;最后是2019年下半年与同年上半年相比。无论在上海还是其他地方,所有数字都是正数。

  事实上,上海以外的物业全部四组数字都录得双位数增长,分别是19%、14%、24%和16%,而上海的数字分别为8%、4%、12%和9%,所有内地项目的整体增幅则分别为12%、7%、16%和11%。

  当然,我们持续成功的关键是零售额。只有当租户做更多生意,我们才能向他们收取更高租金。再一次,有关数据同样令人鼓舞。撇除正进行资产优化计划的上海港汇恒隆广场及新开幕的昆明恒隆广场,我们其他购物商场的租户在2019年的营业额皆比前一年高。四座购物商场的销售额增幅逾20%——沈阳皇城恒隆广场达20%,上海恒隆广场和无锡恒隆广场皆为21%,大连恒隆广场更高达29%。

  一个有关零售额的有趣现象是,单单上海恒隆广场的零售额,已占我们所有香港零售租户总销售额的90%以上。当上海港汇恒隆广场完成资产优化计划后全面投入营运,加上所有顶级时装品牌进驻后,上海的租户销售总额很可能很快便会赶上我们香港的总额。更令人振奋的是,把所有上海以外的内地购物商场加起来,其销售额已经超过了香港市场的80%。

  由于每个城市的竞争环境和购买力不同,城市之间的单位租金差异很大。这就是为何香港至今仍远远高于所有内地城市。即使前者在未来数年不会下跌(这假设值得商榷,本人会在下一节再谈),但两地市场的差距几乎无可避免地会继续收窄。这对我们的业务来说是好事,因为我们一直大举扩张内地业务。

  换个角度看:如果我们过去没有进军内地市场,会是怎么样?多年来,由于对内地不稳定因素的担忧,我们一直很谨慎,不出售过多香港投资物业。可是,近期本港动荡说明了香港市场也不见得那么可靠。可以肯定的是,在两地都有业务,即分散投资组合,我们起码不会陷于最坏情况:即是把所有鸡蛋放在一个篮子里,要是篮底一穿,所有鸡蛋都会无一幸存。

  今年的财务账目特别繁琐。有几项元素,有旧的也有新的,很容易把我们业绩的真实情况混淆,只有非常细心的分析员才能充分地剖析我们的表现。管理层已竭尽全力,使之更易理解,我们也鼓励所有读者仔细阅读这份年报。在这里,本人请大家注意几项关键要素。

  近20年来,我们一直专注在内地兴建商业物业,以赚取长期租金收入。因此,我们目前和未来的业绩应主要按这部分的业务来衡量。而且,由于我们还有近半租金收入来自香港,香港租赁业务的表现短期内仍然重要。其他业务如物业销售等应视作旁支,看我们业务表现时应撇除不计。毕竟,主要业务终究是主要业务。

  精明的专业分析员一直以这种方式来评估我们,而本地报章报道则是另一回事。由于物业销售对我们而言实为次要,且偶有成交,将有关收入与我们稳定的租金收入并起来看,只会令真相模糊。但由于香港大多数地产同业都主要依赖物业销售,传媒也以此衡量我们的表现。数十年来,我们已从那种模式转型至投资主导的地产商。由于我们仍然偶尔销售物业,传媒因而感到困惑。我们明白期望本地记者理解这种细微差别是徒劳的。尽管如此,在编制如本年报般的对外刊物时,管理层仍会尽最大努力令读者明白。

  另一个存在已久的问题就是货币换算,这同样会严重地扭曲对我们营运状况的正确评估。以港币作为业绩报告的货币单位,人民币升值便会夸大我们的利润,相反人民币贬值时会带来反效果,情况就如过去数年一样。因此,要合理地评估我们的业务表现,应以当地货币单位来看,即以人民币为单位来评估我们的内地租赁业务。由于现时我们的租金收入有一半以上都是人民币,因此董事局一直有考虑以人民币作为业绩报告的货币单位。但是,到目前为止,我们认为仍未有充分理据作此变更。

  今年的业绩报告出现两件略新的事项。首先是香港会计准则(HKAS 23)的变更,这改变在一年前已开始,本年报稍后章节亦会再作说明。简而言之,利息支出的进一步资本化降低了目前的利息支出,从而提高了纯利。

  第二项是关于我们半年度重估投资资产。很多报道我们公司业绩的分析员都知道,与同业相比,多年来用于估算我们物业价值的资本化率一直偏高。当考虑到我们的内地发展项目质量超卓,及其相应的盈利能力,这尤其不合理。同区次等大楼的实际销售交易中使用甚低的资本化率,足以反覆证明这点。

  我们外聘的估值师因此决定全面降低我们内地物业的资本化率。对于上海的两座物业这尤其合理,因为两者在近期的资产优化计划后都表现出色(尽管上海港汇恒隆广场仍在翻新改造,但相当可能会如上海恒隆广场般创出佳绩)。要为复杂的投资资产给予一个价值或数值,既是一门艺术,也是一门科学。虽然其方法,以我们的做法为例,必须严格和一致,但难免会涉及很多主观决定。

  例如,估值的其中一环是估值师对我们未来收入流的预测,他可能会考虑到当前的中美贸易战及其对租金增长的影响。另外,有关资产类别供应过剩等市场因素又如何?需要多大的竞争才会影响我们的租金议价能力?影响又有多大?这些都说明了估算出来的数字有多主观。缺乏可比的销售活动,任何的估值也不过是推测。就算同区有实际销售,如何衡量不同建筑物的品质差异?

  两项本公司与母公司恒隆集团去年初分别售出的投资物业,正是一例。成交价是账面值的两至三倍,而按定义,账面值是六个月内的估算(我们每六个月均重估整个组合),我们过去十年出售的所有租赁物业都有类似情况。因此,半年一度的重估应仅作参考。

  预测未来虽是徒然,但有时候仍是必要的,我们的业务便是一例。本人明白并同意在账目中反映实体资产较真实价值的概念,但任何查阅账目的人都必须意识到估值方法及估值师的局限,皆因我们都不是无所不知的。有太多因素影响那个最终数字,而这些因素许多都没有也无法有一个确切的答案。

  昆明恒隆广场于2019年8月下旬才开幕,所以无法作比较。一言蔽之,初期的表现相当令人鼓舞。逾90%的空间经已租出,或已订定租赁合同,而且很多全球顶级时装品牌已承诺进驻。部分仍在进行内部装修,将于本年度第二季开始营业。购物商场会于5月底举行正式的开幕典礼,无疑将会成为昆明市的Home to Luxury。昆明是中国通往东南亚和南亚的首要门户。值得一提的是,有三分之一的品牌若非首次进驻中国,也是首次落户昆明。

  我们所有的办公楼表现虽不特别卓越,但保持平稳。相对而言,沈阳市府恒隆广场的办公楼以营业溢利增长计表现最好,而去年8月开幕的无锡恒隆广场第二座办公楼租赁情况令人满意。

  位于沈阳市府恒隆广场的沈阳康莱德酒店在2019年9月1日开始营业,已经成为市内房价最高的酒店,并迅速吸引到沈阳及周边城市的富裕人士光顾,而这些富裕人士何其多!

  所有内地项目的工程正按计划进行,包括我们的最新项目杭州恒隆广场。我们被政府程序耽搁了五个月,终于在去年9月动土。所有前期建筑工程已经开始,希望尽可能赶上进度。我们委任了总部设于美国纽约市的KPF建筑事务所为项目设计建筑师。此前,我们已经与他们合作完成了多个项目。

  香港社会动荡,经济受到严重损害,复苏需时。即使复苏后,某些行业也难以重回动荡前的水平。

  目前,零售业首当其冲。商店和购物商场不得不关闭,以免被破坏。造就香港十多年繁荣的内地访客现已却步,作为业主,我们必须在尊重合约精神与商业伙伴关系之间取得平衡。因此,在过去三个月我们不得不按个别情况给予一些租金宽减。幸而我们大多数的零售空间都是为切合本地人需要而规划的,虽然未能完全幸免,但所受的影响较小。

  香港的办公楼市场也受到影响,续约租金回软。

  2019年上半年,我们的香港租金轻微增长逾3%。街头动荡始于6月,我们过去六个月所收的租金保持平稳。最终,全年的租金收入上升2%。在这形势下,要出售如蓝塘道这般的豪宅变得困难。这就是为何我们只录得一宗成交,成交价与去年的三宗相若。

  事件发生之前,我们售出了一些成熟的投资物业。我们原想出售更多,但市况变得非常淡静。

  我们香港的两个发展项目如期进行,去年4月,我们成功整合位于牛头角的前淘大工业村的业权。拆卸工程正在进行,将重建为住宅单位,下层附设一个小型购物商场,其总楼面面积略超过16000平方米。我们预计在2021年预售,2023年完工。

  北角电气道的重建项目,拆卸工程已经完成。我们将建造一座面积接近10000平方米的办公楼,预计2022年竣工。

  刚过去的一年,人民币兑港元贬值4。3%。因此,来自内地的收入在业绩报告以港元计算时有相应折让。

  尽管我们的基本业务在内地表现强劲,但股东应占纯利下降24%,原因有二:第一,我们在香港售出的发展物业大幅减少;第二,股东应占物业重估收益不及2018年高。剔除第二项因素,纯利增长9%;如同时撇开第一项因素,整体物业租赁业务增长了29%,成绩颇为称心。

  展望

  短期展望而言,举例说未来两年,内地和香港两个巿场之间可能截然不同。香港社会动荡很可能会持续影响本地零售及相关业务,本人稍后将就此详述,而我们的内地业务应会继续蓬勃发展。我们固然不希望看到本地市场蒙受损失,然而我们的投资组合将发挥互补作用,所以对整体盈利能力的影响将会很轻微。

  让本人以一个较严峻的情况为例:假设未来两年,香港租金按年下降5%。这意味着公司整体年度租金收入将下降约2.3%。要完全抵销这个损失,我们的内地投资组合便要额外增长4.4%。然而在此期间,我们很大机会把内地物业组合的租金每年提高逾10%,甚或高至接近20%(去年为12%)。这让我们整体租金收入仍有合理的增长。

  事实上,在过去十年,我们大大减少了对香港的依赖。内地业务的内部增长速度更快,而且我们有很多新物业快将落成并开始带来收入,香港业务的重要性只会随时间变得越来越低。

  到目前为止,动荡对我们纯利的影响仍可控制。若暴力事件重现,对我们今年和明年的影响又如何?

  近日,投资者普遍提出的一个问题是:香港经济下行会持续多久?正确的答案当然无人知晓。不过,我们身为管理层,不得不作出一些假设,作为制订业务计划的基础。话虽如此,外在环境的混乱状况可让人没法作出合理估计。于本人而言,此刻正是这种状况。可以做的,就只有参照一些类似的历史事件,希望有所启发。

  六个月前,本人向读者重提,1997年7月2日开始爆发的亚洲金融危机时情况有多严重。我们的香港租金下降,直到2008年始恢复金融危机前的水平,花了将近11年的时间。这次会一样糟吗?本人不知道,也不想猜测。然而,有几项观察或许可以给我们一些启示。

  在1997至2002年的亚洲金融危机期间,香港面对的基本上是一个经济问题。1998年8月,即金融危机爆发后的13至14个月,六家国际金融机构(三家投资银行及三个对冲基金),认为可以利用港元与美元挂鈎的联系汇率制度大赚一笔。他们都是本人私下认识的,知道击溃这个制度便可以赚取暴利,即使他们深知这会摧毁我们的经济和众多巿民的生计也在所不惜。

  他们找到的切入点是股票市场,它比货币市场小得多,因此比较容易操控。在发生严重地域性金融危机之时击溃股票市场,将会引起社会恐慌,从而有可能打垮货币联系汇率制度。他们已沽空港元,准备获取巨额利润。对于我们的城市而言,可幸时任香港行政长官董建华先生在北京的支持下,采取果断行动来抵抗狙击并获取胜利。否则,我们的经济会陷入万劫不复之地,或许需要十年的光景才能复苏。

  尽管狙击者的行为可能并非违法,但道德上绝对说不过去。仅仅为了一己私利,他们可以摧毁无辜市民的生计也不眨一眼。这种行为不道德,参与者当然亦不道德,因为他们策划并执行了这计划。香港得以幸免,有赖稳健的金融体系,以及遇上出色的领袖。泰国和印尼则没有那么幸运。本人经历了那个时期,不仅见证了那些经济体整体所遭受的损害,更耳闻目睹各国无数人民,尤其是穷人所遭受的创伤。很多人的一生就此被摧毁;其他的则挣扎了许多年,方能重新开始正常生活,这就是资本主义最丑恶的一面。

  在被狙击的那一年(1998年),香港经济萎缩了近6%,将近三年后本地生产总值才回到1997年的水平。除了2000年出现的必然反弹外,经济增长一直非常缓慢,直至2004年。我们经历了1998年、1999年、2001年、2002年和2003年五个萎靡不振的年头。那五年的本地生产总值按年算仅增长0。4%。

  尽管恒隆当时如今天一样财力雄厚,但也花了十年时间才使香港的租金回复到金融危机前的水平。庆幸的是,我们当时(在2000年)在上海的新项目迅速带来收入,减缓了香港租金下滑带来的冲击,很多其他企业则没有那么幸运。把这个悲惨故事倍大数千,你便会明白香港整体经济为何要这么久才重新站起来。

  撇开当前难题的根源,我们可轻易地做些经济上的观察,然后得出合理的预测。一个显而易见的预测是,首当其冲的会是零售业及相关行业,例如餐厅、酒店和某些服务行业,如主题公园、美容院、医疗诊所等,其中一些会影响我们的营运。

  去年,本人在海南岛结识了一对相对富裕的夫妇。他们曾经每月都会来香港一趟度周末。他们入住五星级酒店,品尝不同的美食,然后带着年幼的儿子到香港迪士尼乐园或海洋公园(另一主题乐园)。太太去购物时,丈夫则在网上浏览并为太太支付账单。全家人不时到药店买些药品,去医务所接种疫苗,有需要时会去看牙医。他们对我们的街道十分熟悉,认识的本地餐厅可能比本人还多。作为一名香港市民,得悉他们每月来港短游,本人表示感谢。他们是否光顾本公司的购物商场或时常出入我们租户的餐厅都是其次;他们正撑起本港的经济。

  难怪过去的15至20年是香港零售商的黄金时代,要不是有外来的帮助,我们的内部增长将会非常缓慢。我们的自然人口增长是发达地区中最低之一。大规模的财富创造似乎已成过去;我们的市民并不热衷寻找或发展新产业。结果,由本地消费带动的零售增长只能毫无起色。

  大量的内地访客是过去20年来零售业销售强劲的主要原因。他们甚么都买,从日用品到昂贵和不太昂贵的珠宝手饰,以及高端和不太高端的时装和化妆品。部分香港人或其他地方的人都有着错误的印象,以为内地人很穷。远非如此!那些访港的内地人肯定有钱可花。虽然并非所有人都能负担或喜欢入住五星级酒店,但许多人会入住中档次和低档次的酒店。在这过程中,为本港居民创造了就业机会。

  过去多年,内地人占所有访港人数的75%至80%。他们的人均消费为全球最高之列,在世界各地皆是,比日本人、德国人、美国人等消费更多。监于这群访客的数量和质量,没有了他们将会严重损害我们的经济。

  正如我们过去数月所经历的那样,香港经济立刻受到了冲击。商店和餐厅首当其冲,巿况低迷的氛围向外蔓延。零售和办公楼租金有所下降,商业地产交易已然消失。大众住宅的价格和成交量均有所放缓。香港人口逾半拥有物业,他们并不乐见这个情况。当负面财富效应开始,人们会减少支出。经济螺旋式下滑。

  香港要在来年维持现有租金并非易事。一如既往,我们在续租方面会务实进行,为达到更高的租出率而在价格上作出一些让步。我们宁可缺一,也不要两者皆失。物业空置往往是最坏的情况。

  香港的长远前景如何?毕竟,恒隆一直是长线市场参与者。简短的答案是:本人真的很担心。

  至于我们的业务呢?答案很明显:我们对内地物业组合的依赖将会增加。香港不会消失,我们在香港的物业也不会消失。我们仍会收取可观的租金,但未来数年增长会减慢。我们的零售及办公楼租金都会如是。

  可幸的是,我们在香港并没有像在内地那样的高端购物商场。随着内地富裕人士不再来港消费,香港的这类购物商场将会最受打击。毕竟,北京近来的政策大大拉近了内地城市与包括香港在内的其他城市之间在高端时装商品方面的价格。许多顶级品牌的全球业务中,香港占5%至10%,而其中很大部分的销售份额来自内地访客。但这比率一定会下降,而且可能会急剧下降。香港损失的业务,大部分将转移到内地,这只会使内地的购物商场受惠,例如我们在上海及其他地方的购物商场。

  这里正好让本人转而谈谈一个令人愉悦得多的话题,就是我们内地物业的展望。让本人从较弱的范畴,即办公楼谈起。

  纵观中国的大城市,不难留意到空置的办公楼随处可见,其中只有极少是设计得宜或建筑完善的。在一线城市以外,几乎找不到任何达世界级标准的办公楼。许多办公楼甚至连选址都不合理。正如本人先前解释过,那些高端商业项目发展商显然忽视了“地产业基因”。那些办公楼几乎没可能成功,其中很多会空置或半空置一段长时间,甚至永远如此。

  反之,我们所有地区的办公楼都视这些主要的基因元素为金科玉律,所以成绩骄人。尽管如此,供应过盛令租户多了选择,租金增长因而受压。作为办公楼业界的翘楚,保持全部或接近全部租出对于我们来说应该不是问题,但其投资回报跟高端购物商场的投资回报是永远无法相提并论的。这点我们从一开始就已经知道。

  以无锡恒隆广场为例,第一座大楼的租出率徘徊于90%,而去年8月开幕的第二座大楼至今已租出了25%,假以时日会全部租出。除了提供合理回报,办公楼还能帮助楼下的购物商场,带来优质的客流量,两种产品类别相辅相成。

  然而,这个现象提醒了我们在评估新项目时需要谨慎。杭州恒隆广场应该属于例外。杭州接近是一线的城市,有很多办公楼全部租出,但极少属于甲级或位于我们办公楼坐落的传统市中心。我们应该有能力创造一个真正的「市中心」。内地的普遍问题,政府和发展商均须负上责任。本人多次碰上政府规定多幢办公楼须建在购物商场上盖或旁边的项目。其动机很明显:地积比率越高,政府通过卖地获得的收入就越多。要求土地购买者必须遵从不合理的发展大纲,这显然违反了本人那五点地产业基因中的第三点。很多问题会由此衍生。

  首先,当地经济根本不能容纳这么多办公楼空间,这完全是无视市场经济原则中最基本的供求定律。其次,这是重大的资源错配,并且对环境造成伤害。本人见过一些高层办公大楼,兴建好后空置了数年甚至数十年,最终不得不被拆卸掉。拆卸前既不能出租又不能出售,十分碍眼。

  第三,受限于这些政府规定,不能建造优质项目。这30年来,中国的城市建筑规模是人类前所未见的,但为何真正出色的建筑少之又少?初期的确可以怪罪于资金短缺,经济开始起飞时,有办公楼总比没有好。毕竟,那时的中国人还没有见过像样的优质建筑。但即使是最近这10至15年,我们看到的优秀建筑仍然少得可怜。当地业界根本没有想过要发展这类物业,甚至连海外发展商也不相信可以做到。我们做到了,真好!但作为一个快速发展的国家,缺乏优良建筑无疑令其错失了重大的机会。

  这15年来,我们先后两次面对以下的抉择:我们找到了合意的土地,但政府大纲却完全不合理,那我们应该买还是不买?!那时真的令人揪心。最终,我们决定保守出价,结果两幅地块都投不到。本人后悔了吗?当时十分后悔,但现在已经不大后悔了。一些有能力的发展商投得土地,并尽全力令项目发展成功。对他们来说,这即使不是不可能,也绝不容易,因为项目有先天缺陷,即地产业基因缺陷。

  前车可监,在上述情况下,没有人能打造出世界级发展项目。此外,财政回报可能会受严重限制,因为发展商兴建的面积越多,获得的回报其实可能会越少。购物商场所得的丰厚租金必然会包含不合理的高昂成本,即空置办公室所涉及的土地空间及其建筑费用。在这个局面下,没有赢家-发展商或业主无法赚取最大的利润;租户无法享受宜人的环境;市民被迫与空置且日久失修的摩天大厦共存。至于政府,尽管能卖地套现,却无法从持续税收中获取更多。所有人都很失望!

  幸好我们从来没有受困于这类项目。上述经验提醒我们,在评估新机会时要更加谨慎。到目前为止,我们对现有的一切都非常满意。我们将继续竭尽所能,从中获得最大的长期利润。

  来年,本人预计我们的内地购物商场会继续表现出色。上海恒隆广场在完成资产优化计划后,能否连续第四年实现双位数的租金增长,对此本人不能保证,但相信机会很大。上海港汇恒隆广场将在第三季全面重开,届时租户的销售额和租金收入均会飙升。若上海港汇恒隆广场在未来数年增长均达双位数,就如在同一城市的上海恒隆广场一样,本人不会感到意外。

  本人预料上海以外物业的表现将会有全面进步。济南恒隆广场规模庞大,多年来维持稳定的租金增长,一直是我们肩负重任的出色物业。该购物商场于2011年落成,现在应是时候进行小型的翻新,甚或一些优化工程,以引入更多能负担较高租金的高端品牌。工程计划已经制定,当执行时无可避免会稍微影响业务,但为了早些赚取更佳的单位租金,这些工程是必须的。

  经过我们轻微调整租户组合后,沈阳皇城恒隆广场近年占据了一个利基市场,租金收入以可观的速度稳步上扬,比以往更接近最佳表现。话虽如此,市场状况日新月异,我们必须与时并进。只有这样,我们才能令租金收入持续增加,不过目前为止一切都相当不错。

  沈阳市府恒隆广场正逐步改善。其第二期项目正在拟定,当中包括住宅大楼以及与第一期整合的购物商场。此举可增加零售空间约50%,整合后的购物商场也会更具竞争力,而住宅单位则会放售。大连恒隆广场营业表现持续优秀,能够与同位于辽宁省的沈阳皇城恒隆广场,以及无锡恒隆广场媲美。这两项物业的往绩现在很可能在大连恒隆广场重现。

  沈阳皇城恒隆广场于2010年开幕,是我们上海以外的第一个发展项目。首数年确实十分难熬,而2011至2012年开始的熊市更不济事。经过管理层多番努力,大约2014年,本人告诉股东,沈阳皇城恒隆广场已经扭转劣势,或有机会成为新星。它做到了。

  2013年,无锡恒隆广场在市况低迷时开幕。然而,到了2016年左右,即熊市完结前的一两年,本人断言,此项目终有一天会成为集团的宠儿。不用多久,它就成为了我们的第二个Home to Luxury(首个是上海恒隆广场),并从此蒸蒸日上。前述的2019年业绩数据说明了一切。沈阳皇城恒隆广场和无锡恒隆广场的租金增长分别是20%和22%;营业溢利增加了56% 和59%;租赁边际利润率双双提高至45%;租户销售额亦分别增长了20%和21%。这两项物业在未来数年的表现应该仍会十分可观。

  现在,本人预料大连恒隆广场会是下一个有类似突破的发展项目。原因如下:大连恒隆广场的租户销售额在去年增长达29%,是我们内地购物商场中最强劲的。2019年,租金收入攀升28%,业绩改善81%,是增长表现最佳的物业。其内部增长有望持续。该项目的第二期现正推出市场,占总空间13%。租户组合正向高端发展,单位租金因此有所提高。某些顶级品牌已经进驻,期望未来数年会有更多。

  天津恒隆广场会持续缓慢增长。城中不少商界人士都知道,当地经济状况令人失望,因此没有任何购物商场营运商表现理想。在这样的环境下,我们的表现虽然不算亮丽,但亦尚可接受。市场不像在快速增长,尽管这与经济数据显示的不同。不然,为何城中各购物商场都在挣扎?不管怎样,我们正在作出不同尝试,希望能提升租户销售额从而增加租金收入。我们期望能够从现有的低至中个位数增长提升至10%左右或以上。

  昆明恒隆广场应该从开幕的第一天便取得成功。昆明恒隆广场位于云南省省会,也是中国通往东南亚的大门。市内至今没有任何购物商场的质素和规模能与我们相提并论。我们预期会吸引来自昆明以及整个地区的顾客。事实上,全球多个最大的时装品牌都进驻在我们的购物商场,证明我们九年前决定进军这个市场是正确的。

  办公楼楼高66层、占地差不多170000平方米,与购物商场同时开幕。两座建筑互相辉映!本人预期,我们在沈阳市府恒隆广场和无锡恒隆广场的经验将再下一城,即整座摩天大楼会逐渐全盘租出。大部分租户会是跨国公司或中国大企业。昆明恒隆广场办公楼高350米,是现时全昆明及全省最高的建筑物。

  该项目还包括住宅和酒店。酒店将于2023年开幕,而酒店营运商会是君悦酒店。住宅单位计划在2022年开始预售。

  武汉恒隆广场的购物商场及办公楼均计划于今年第三季开幕。零售租赁业务颇为强劲,我们正与更多顶级时装品牌商讨。同时,我们也开始与办公楼租户签订租赁协议。本人期望这个项目开幕时能像昆明恒隆广场一样成功。这些好兆头也有利于长远佳绩。

  杭州恒隆广场第一期仍按计划于2024年开幕,而余下的将于2025年开幕。

  从明年起,我们会开始预售内地住宅单位。按照物业竣工的先后,预售顺序为武汉恒隆广场、无锡恒隆广场、昆明恒隆广场,最后是沈阳市府恒隆广场。

  (以上内容撰写于2020年1月21日)

  二

  我们最近一次董事局会议在1月21日召开,当天也是本人撰写年终致股东函的日子。本人在恒隆地产《董事长致股东函》中提到新型冠状病毒病(或COVID-19),该病现已在武汉广泛传播。当时,人们仍未充分意识到事态的严重性,但仅数天后,就在农历新年(1月25日)前,中国乃至全球才开始警觉到这疫情的严重程度。其后,不仅从疫情中心地区报道了许多坏消息,其他地方亦然。我们的业务无疑会受到负面影响,故谨在此作出补充。

  本人一直想尽可能推迟撰写此补充资料,大概在年报必须付印前才动笔,以期能取得更多资讯。不幸的是,暂时仍未见疫情完结之期。也许唯一的好消息是,有些专家认为该疫情的传播可能快将见顶。

  无论如何,由于本人长年与公共卫生界有往来,所以最近一直与世界各地的许多顶尖专家保持联系,尽一己所能提供协助,尤其是在我们营运业务的两个地方— 内地及香港。

  武汉,即武汉恒隆广场坐落的城市,至今已经与外界隔绝了一段时间。内地与其他国家之间的大部分运输往来经已切断,作为特别行政区的香港亦然。全国各地的零售业都受挫,一个购物商场的客流量若没有下跌80%或以上,便已算是幸运。过去一个月,内地奢侈品销售额暴跌。

  1月25日,我们向内地的零售租户宣布,将基本租金全面削减50%,为期三周;但是情况仍然存在很多变数。我们会与租户携手应对,减轻对双方的潜在影响。

  正如本人在恒隆地产《董事长致股东函》中提到,由于零售业放缓,自去年第四季以来,我们已按香港租户的个别情况向他们提供租金宽减。正当此前问题似乎有所缓解之际,我们竟又受到新型冠状病毒爆发的打击。无形的病毒对零售业的影响预期会更大,尽管时限较短。

  在恒隆地产《董事长致股东函》中,本人提出了一个「较严峻的情况:假设未来两年,香港租金按年下降5%。」如果疫情于4月前退去,我们的2020年香港租金有望跌幅不会如预期般大,尽管不能排除这个可能。一如早前做法,我们会视乎每位租户的需要与他们磋商租金。根据本地及海外的过往经验,公共卫生威胁一旦结束,市况便会反弹,而负面影响也不会延伸到下一年度。

  去年底制订2020年财务预算时,我们预计内地这一年表现会相当好。一月份的业绩确实非常强劲,直至该月的最后一周才开始受到影响。由于没有人知道疫情何时退去,又如何结束,因此于现阶段无法预测全年的业绩。我们预期的近20%租金增长可能会减半,甚至更多。

  各地的建筑工程都会减慢,尤其是在武汉。在紧随业绩公布(1月21日)后的传媒发布会及分析员会议上,本人提到,我们要密切注意建筑工人是否在农历新年后返回武汉复工。

  到今天,无锡恒隆广场终可重新开放,我们目前亦正在申请天津恒隆广场重新开放营业。我们希望原定第三季开业的武汉恒隆广场仍可在年底前开幕。上海港汇恒隆广场的资产优化计划进度,以及其他如住宅发展等在建项目可能会稍为延迟。

  同时,我们需要留意疫情结束后奢侈品商户的意愿,希望在磋商新租约时,不会受到太大影响。

  本人欣然汇报,在行政总裁卢韦柏先生的卓越领导下,各地同事皆士气高昂。在武汉的200多位员工中,有近30位为香港同事,其中的主管还自愿与团队一起留在武汉。本人由衷向他们致敬!不用说,我们在公司总部一直与他们保持紧密联繫,并会竭尽所能为他们提供支援。

  尽管疫情爆发,带来了惨痛的人命损失,并对企业造成深远影响,令人深感遗憾。不过,从历史可知,疫情一旦退去,市况便会复苏。我们坚信,一时的挫折不会影响我们的长远发展前景,公司的未来依然一片光明。

  (以上内容撰写于2020年2月21日)

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关键词阅读:商业地产 零售额 租金

责任编辑:江欢
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